... / الإجارة حسب قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته / شرط التجديد التلقائي في عقد الايجار
شرط التجديد التلقائي في عقد الايجار
أرسل لصديق طباعه

شرط التجديد التلقائي الوارد في عقد الإيجار يفيد التجديد لمدة واحدة فقط ذلك أن هذه المادة قد جاءت بقاعدة موضوعية مما يجعل أثرها وبناء على ذلك معتبرا من يوم نفاذه – أي من تاريخ 1/12/2009 – وبالتالي فإن حكم هذه المادة المشار إليها ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذه ولا ينطبق على العقود المبرمة قبل نفاذه (لطفا انظر قرار الديوان الخاص بتفسير القوانين رقم 3/2010 منشورات مركز عدالة) وعليه وحيث أن عقد الإيجار المبرز أبرم بتاريخ 1/11/2003 فإنه والحالة هذه لا يكون خاضعا لأحكام المادة المشار إليها سالفا .


وقد أسست دعواها على الأسباب والأسانيد التالية :
1- تملك المدعية العقار
2- استأجر المدعى عليه من المدعية العقار الموصوف أعلاه لغايات استعماله كبيت للسكن بموجب عقد إجارة خطي اعتبارا من 1/11/2003 ولمدة سنة واحدة وبأجرة سنوية تدفع مقدما على دفعات شهرية .
3- أبدت المدعية رغبتها بعدم تجديد العقد عند انتهاء مدته في 31/10/2010 حيث طالبت المدعى عليه بتسليمها المأجور قبل تاريخ 1/11/2010 بموجب الإنذار العدلي رقم 15290/2010 تاريخ 2/5/2010 .
4- رغم انقضاء مدة العقد إلا أن المدعى عليه لا يزال يشغل العقار ويمانع المدعية من الانتفاع به دون وجه حق و / أو مسوغ قانوني .
5- المدعية تتمسك ببدل الإجارة المحدد في العقد الخطي وذلك عملا بأحكام المادة 13/ب من قانون المالكين والمستأجرين المعدل .
بالمحاكمة الجارية علنا بحضور الوكيلين تليت لائحة الدعوى ووكيل المدعية كررها والتمس سؤال المدعى عليه عما ورد بها حيث تقدم وكيل الأخير بلائحة جوابية ضمت للمحضر بالتسلسل رقم 5 أبدى فيها أن موكله يشغل شقة للسكن بموجب عقد إيجار خطي موقع من المالك القديم اعتبارا من 1/11/2003 بأجرة تدفع في بداية كل شهر ومدة الإيجار سنة تجدد تلقائيا وأن يده على العقار موضوع الدعوى هي يد محقه ومشروعة باعتباره مستأجرا بموجب عقد الإيجار وأنه يقوم بإيداع بدل الإجارة في محكمة بداية عمان ثم تقدم وكيل المدعية بحافظة مستنداته في الدعوى وحفظت على يمين الملف ووردت حافظة مستندات المدعى عليه وحفظت على يمين الملف أيضا وتقدم وكيل المدعى عليه بمذكرة خطية حول بينات المدعية ضمت للمحضر بالتسلسل رقم 11 وأبدى وكيل المدعية عدم اعتراضه على بينات المدعى عليه الخطية وقررت المحكمة إبراز بينات المدعية الخطية وتميزها وكوحدة واحدة بالمبرز م/1 وكذلك إبراز بينات المدعى عليه وتميزها وكوحدة واحدة بالمبرز م ع/1 على أن تقدر إنتاجية كل منها عند إصدار القرار الفاصل في الدعوى وترافع وكيلة المدعية المنابة شفاهة ملتمسة الحكم حسبما جاء في لائحة الدعوى ثم تقدم وكيل المدعى عليه بمرافعته الخطية الواقعة على سبع صفحات وضمت للمحضر بالتسلسل 16-22 التمس بنتيجتها رد دعوى المدعية وأعلن اختتام المحاكمة .
بالتدقيق تجد المحكمة ان وقائع هذه الدعوى الثابتة تتلخص في أن المدعية تملك قطعة الأرض رقم 1 حوض المدينة رقم 33 من أراضي عمان .
وهذه الواقعة ثابتة للمحكمة من خلال :
- صورة طبق الأصل عن قيد تسجيل أموال غير منقولة المحفوظ ضمن المبرز م/1 .
وأن المدعى عليه يشغل بيتا للسكن يقع ضمن البناء المقام على قطعة الأرض المشار إليها بموجب عقد إيجار خطي ابتداء من 1/11/2003 لمدة سنة واحدة قابلة للتجديد تلقائيا مبرم من قبله والمالك السابق للعقار وبأجرة شهرية تدفع في بداية كل شهر .
وهذه الواقعة ثابتة للمحكمة من خلال :
- جواب المدعى عليه على لائحة الدعوى صفحة 5 من المحضر .
- صورة طبق الأصل عن عقد الإيجار الخطي المحفوظ ضمن المبرز م ع/1 المدفوع عنه رسم وغرامة عقد الإيجار والطوابع القانونية .
وان المدعية أقامت دعواها هذه على سند من القول من أنها لا ترغب بتجديد عقد الإيجار المبرز بعد تاريخ 1/11/2010 وأنها طالبت المدعى عليه بتسليمها المأجور قبل ذلك التاريخ إلا أنه امتنع عن ذلك رقم إنذاره عدليا .
وهذه الواقعة ثابتة من خلال :
- الإنذار العدلي وعلم وخبر تبليغه المحفوظ ضمن المبرز م/1 .
وبتطبيق القانون على وقائع الدعوى تجد المحكمة :
1- جاء في المادة 671 من القانون المدني (يجب أن تكون مدة الإجارة معلومة ولا يجوز أن تتجاوز ثلاثين عاما فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى ثلاثين عاما) .
2- جاء في المادة 675 من القانون المدني (يلتزم كل من المتعاقدين بتنفيذ ما اشتمل عليه العقد بصورة تحقق الغاية المشروعة منه وتتفق مع حسن النية) .
3- جاء في المادة 707/1 من ذات القانون (عقد الإيجار ينتهي بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائيا) .
4- جاء في المادة 5/ب من قانون المالكين والمستأجرين المعدل لسنة 2009 (إذا نص العقد على تجدده تلقائيا فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد بعد انتهاء المدة الأصلية) .
5- جاء في المادة 13/ب من ذات القانون (إذا امتنع المستأجر عن تخليه المأجور أو تسليمه عند انتهاء مدة الإجارة يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه أما على أساس أجر المثل وبدل الإجارة المحدد في العقد وفقا لما يختاره المالك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور أو أي دعوى أجرة لاسترداد المأجور أمام محكمة الدرجة الأولى) .
وعليه وحيث تمسك وكيل المدعية في لائحة دعواه ببدل الإيجار المحدد في العقد وطالب باعتباره لغايات تحديد قيمة الدعوى فإن طلبه هذا يتفق وأحكام المادة 13/ب من قانون  المالكين والمستأجرين المعدل ويكون واقعا في محله .
أما عن مطالبة المدعية بمنع المدعى عليه من معارضتها في الانتفاع بالعقار موضوع الدعوى وحيث ثبت للمحكمة ومن خلال عقد الإجارة المبرز والمبرم بين المالك السابق للعقار والمدعى عليه أنهما كانا قد اتفقا على أن تكون مدة الإجارة سنة واحدة قابلة للتجديد تلقائيا فإن إشغال المدعى عليه والحالة هذه للعقار موضوع الدعوى بعد انتهاء مدته الأصلية يعتبر إشغالا مشروعا مستندا لأحكام العقد المشار إليه ولأحكام المواد 671 و 675 و 707 من القانون المدني الوارد ذكرها سالفا ما دام المدعى عليه قد تمسك بإشغاله للمأجور بصورة مشروعة استنادا لذلك العقد وما دام تجديد عقد الإيجار المبرز لا يتوقف على موافقة الجهة المدعية بعد انتهاء مدته الأولى فالعقد إليه لا زال .
مستمرا باعتباره قد جدد بشروطه الأولى تلقائيا للسنة العقدية 2010/2011 تطبيقا لأحكام المواد المشار إليها والعقد المبرز وهو الأمر الملزم للجهة المدعية عملا بأحكام المادة 207 من القانون المدني باعتبارها (أي المدعية) خلفا خاصا لأحد المتعاقدين وهو المؤجر .
ولا يغير من الأمر شيئا ما ورد في المادة 5/ب/2 من قانون المالكين والمستأجرين المعدل لسنة 2009 والنافذ بتاريخ 1/12/2009 من أن شرط التجديد التلقائي الوارد في عقد الإيجار يفيد التجديد لمدة واحدة فقط ذلك أن هذه المادة قد جاءت بقاعدة موضوعية مما يجعل أثرها وبناء على ذلك معتبرا من يوم نفاذه – أي من تاريخ 1/12/2009 – وبالتالي فإن حكم هذه المادة المشار إليها ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذه ولا ينطبق على العقود المبرمة قبل نفاذه (لطفا انظر قرار الديوان الخاص بتفسير القوانين رقم 3/2010 منشورات مركز عدالة) وعليه وحيث أن عقد الإيجار المبرز أبرم بتاريخ 1/11/2003 فإنه والحالة هذه لا يكون خاضعا لأحكام المادة المشار إليها سالفا .
وعليه وتأسيسا على ما تقدم تقرر المحكمة وعملا بأحكام المواد 671 و 675 و 707 من القانون المدني و 163 و 166 من قانون أصول المحاكمات المدنية :
1- الحكم برد دعوى المدعية وتضمينها الرسوم والمصاريف ومبلغ 66 دينار أتعاب محاماة

شرط التجديد التلقائي يجدد إلى الحد الأعلى الوارد في القانون المدنيشرط التجديد التلقائي والقرار الصادر  محكمة صلح حقوق عمان  بتاريخ 25/4/2011يجدد العقد بصورة تلقائية إلى الحد الأعلى الوارد في القانون المدني
ما لم يتم الاتفاق على أن تجدد تلقائيا خلافا لأحكام المادة 707 من القانون المدني أما في حالة اتفاق المتعاقدين على تجدد العقد تلقائيا فإن المدعي لا يملك بإرادته المنفردة انهاء العلاقة الإيجارية المبرمة في الفترة من 1/9/2009 وإنما يجدد هذا العقد بصورة تلقائية إلى الحد الأعلى الوارد في القانون المدني تمييز حقوق (290/2007 و 617/2008 و 227/2009) والقرار رقم 3/2010 الصادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين .

وعليه وحيث ينتفع المدعى عليه بالمأجور موضوع الدعوى بموجب عقد إيجار خطي مبرم في 1/11/2003 محدد المدة بسنة وتجدد تلقائيا وحيث لم يمضي على إبرام هذا العقد سوى سبع سنوات تقريبا فإن مطالبة المدعية بمنع المعارضة لانتهاء مدة العقد تكون غير متفقة وأحكام القانون .


بتاريخ 3/1/2011 أقامت المدعية :

هذه الدعوى بمواجهة المدعى عليه :

موضوعها وقيمتها :

مؤسسة الدعوى على الأسباب والوقائع التالية :
1-  يشغل المدعى عليه في ملك المدعية بيت للسكن وبموجب عقد إيجار خطي مبرم في 1/11/2003 ولمدة سنة واحدة لقاء أجرة سنوية مقدارها 1560 دينار تدفع بواقع 130 دينار نهاية كل شهر .

2- أبدت المدعية رغبتها بعدم تجديد العقد عند انتهاء السنة العقدية في 31/10/2010 وطالبت بتسليمه بموجب الإنذار العدلي رقم 15279/2010 .

3- استمر المدعى عليه بإشغال العقار رغم تبلغه الإنذار العدلي .

4- تتمسك المدعية بالأجرة الواردة في العقد لغايات هذه الدعوى .

بالمحاكمة الجارية علنا : بحضور وكيل المدعية وحضور وكيل المدعى عليه تليت لائحة الدعوى ووكيل المدعية كررها شفاها وطلب سؤال وكيل المدعى عليه عما جاء بها والذي قدم بدوره لائحة جوابية تقع على صفحة واحدة ضمت بعد تلاوتها إلى المحضر بالصفحة رقم 3 يبين من خلالها ان موكله يشغل العقار موضوع الدعوى منذ 1/11/2003 بموجب عقد ايجارة خطي يجدد تلقائيا ولا يسلم بباقي ما جاء بلائحة الدعوى طالبا بالنتيجة رد الدعوى وتضمين المدعية الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة وبدوره قدم وكيل المدعية حافظة مستندات المتضمنة قائمة بالبينات الخطية والمتمثلة (بصورة شهادة تسجيل الشركة المدعية وصورة طبق الأصل عن سند الملكية والإنذار العدلي رقم 15279/2010 ومذكرة تبليغه كاتب عدل عمان) ، وبدوره قدم وكيل المدعى عليه مذكرة اعتراضية تقع على صفحة  واحدة ضمت إلى المحضر بالصفحة رقم 8 كما قدم حافظة مستنداته الخطية والشخصية ومفردات البينة الخطية المتمثلة (بصورة طبق الأصل عن عقد ايجارة مدفوع عنه الرسوم بموجب الإيصال المالي رقم 214424 ومدفوع عنه الطوابع بموجب الإيصال المالي رقم 2487407) فتقرر رد الاعتراض وإبراز بينة الجهة المدعية بالمبرز م/1 ، ثم قدم وكيل المدعية مذكرة اعتراضية تقع على صفحة واحدة ضمت بعد تلاوتها إلى المحضر بالصفحة رقم 12 ، فتقرر رد الاعتراض وإبراز بينة المدعى عليه الخطية بالمبرز م ع/1 وإجازة سماع البينة الشخصية ، حيث استمعت المحكمة لشهادة الشاهدة ، وختمت البينة وبدوره ترافع وكيل المدعية شفاها طالبا الحكم حسب ما جاء بلائحة الدعوى وقدم وكيل المدعى عليه مرافعة خطية تقع على خمس صفحات ضمت بعد تلاوتها إلى المحضر بالصفحات 20 – 24 يطالب بنتيجتها رد الدعوى وتضمين المدعية الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة ، واستكمال التدقيق تقرر إعلان اختتام المحكمة .

بالتدقيق في ملف الدعوى بكافة محتوياتها فالمحكمة تجد أن وقائع الدعوى الثابتة تتلخص: بأن المدعى عليه يشغل في ملك المدعية بموجب عقد إيجار خطي مؤرخ في 1/11/2003 لمدة سنة تجدد تلقائيا لقاء أجرة شهرية مقدارها 130 دينار .
هذه الوقائع ثابتة من خلال:
1- صورة سند تسجيل موضوع المبرز م/1 .
2- صورة عقد الإيجار موضوع المبرز م ع/1 .
3- شهادة الشاهدة
وبتاريخ 2/5/2010 وجهت المدعية الإنذار العدلي رقم 15279/2010للمدعى عليه يخطره بعدم رغبتها تجديد العقد لما بعد 31/1/2010 وضرورة تسليم العقار بعد هذا التاريخ حيث تبلغ المدعى عليه نسخة الإنذار في 6/5/2010
(هذه الوقائع ثابتة للمحكمة من خلال الإنذار العدلي ومذكرة تبليغه ضمن المبرز م/1) .
بالقانون :
- نصت المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين "ب- إما عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن أو لغيره وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها " .
وجاء بالقانون المدني :
- المادة 700 " 1- على المستأجر رد المأجور عند انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر بالحالة التي تلسمه بها .
2- فإذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزما بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر "
- المادة 707 " 1- ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائيا .
2- إذا انتهي عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالمأجور الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجددا بشروطه الأولى " .
بتطبيق القانون على الوقائع الثابتة فالمحكمة تجد : أن المدعى عليه ينتفع بالمأجور موضوع الدعوى بموجب عقد إيجار خطي مبرم 1/11/2003 لمدة سنة تجدد تلقائيا فإن هذا العقد يكون خاضعا للأحكام العامة الواردة في القانون المدني و أرادة المتعاقدين عملا بأحكام المادة 5/ب من قانون المالكين والمستأجرين المعدل .
وحيث  تطالب المدعية بمنع المدعى عليه من معارضتها في منفعة العقار موضوع الدعوى فالمحكمة تبين أن المستأجر ملزم بتسليم العقار لمالكه بالحالة التي كان عليها عند بدء الإيجارة في حال إذا ما انتهت مدة العقد وحيث أن العقد ينتهي بانتهاء السنة العقدية ما لم يتم الاتفاق على أن تجدد تلقائيا خلافا لأحكام المادة 707 من القانون المدني أما في حالة اتفاق المتعاقدين على تجدد العقد تلقائيا فإن المدعي لا يملك بإرادته المنفردة انهاء العلاقة الإيجارية المبرمة في الفترة من 1/9/2009 وإنما يجدد هذا العقد بصورة تلقائية إلى الحد الأعلى الوارد في القانون المدني تمييز حقوق (290/2007 و 617/2008 و 227/2009) والقرار رقم 3/2010 الصادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين .

وعليه وحيث ينتفع المدعى عليه بالمأجور موضوع الدعوى بموجب عقد إيجار خطي مبرم في 1/11/2003 محدد المدة بسنة وتجدد تلقائيا وحيث لم يمضي على إبرام هذا العقد سوى سبع سنوات تقريبا فإن مطالبة المدعية بمنع المعارضة لانتهاء مدة العقد تكون غير متفقة وأحكام القانون .

أما عن دفع وكيل المدعية بأن العقد المبرم من قبل المدعى عليه يتعلق بعقار آخر وأن المدعى عليه يشغل العقار بموجب عقد إيجار شفوي فالمحكمة تبين أن المدعية وضمن الإنذار العدلي رقم 15279/2010 المقدم من قبلها قد أشارت إلى أن المدعى عليه يشغل العقار بموجب عقد إيجار خطي مبرم في 1/11/2003 وحيث تم الاستماع لشهادة المؤجر (مالكة العقار السابق) وأبدت صحة محتويات العقد الأمر الذي يجعل هذا الدفع غير قائم على أساس .
لذا وسندا لما تقدم وعملا بأحكام المواد 161 و 155 والمادة 46 من قانون نقابة المحامين الأردنيين النظاميين تقرر المحكمة : رد الدعوى المدعية وتضمينها الرسوم والمصاريف ومبلغ 78 دينار أتعاب محاماة .
قرارا وجاهيا قابلا للاستئناف صدر وأفهم علنا باسم حضرة صاحب الجلالة الهاشمية الملك عبد الله الثاني بن الحسين المعظم (حفظه الله) في 25/4/2011 .
      
اعتبار قرارات إخلاء العقارات المفروشة احكاما قضائية قابلة للتنفيذ فورا

اعتبرت محكمة بداية شرق عمان، بصفتها الاستئنافية، في قرارين "فريدين" من نوعهما، القرارات المستعجلة المتعلقة بإخلاء واسترداد العقارات المفروشة، أن تكون "قابلة للتنفيذ فوراً كأحكام قضائية"، الأمر الذي يعني أن المشرع قد "أفرد للإجارة المتعلقة بالعقارات المفروشة حالة خاصة"، حيث استثنى الأحكام المستعجلة المتعلقة بالعقارات المفروشة، حتى تصبح أحكاماً قابلة للتنفيذ، من الشروط الواجب توفرها في القرارات المستعجلة المتعلقة بالعقارات المؤجرة لغير ذلك.
وردت محكمة بداية شرق عمان، بصفتها الاستئنافية في قرارها رقم 820/ 2011، برئاسة القاضي حسني عمارين، وعضوية القاضي سليمان صبح، والصادر بتاريخ 3/ 5/ 2011، الطعن المقدم من المستأنف لاسترداد العقار المأجور (الشقة المفروشة)، كما ردت المحكمة في قرارها رقم 66/ 2010 برئاسة القاضي حسني عمارين وعضوية القاضي إياد الحواتمة، والصادر بتاريخ 31/1/2010، الاستئناف المقدم من المستأنف والمتضمن إلزام المستأنف بتسليم الشقة للمستأنف ضده، خالية من الشواغل، استنادا لنص المادة 21 من قانون المالكين والمستأجرين.
ونصت المادة (21) من قانون المالكين والمستأجرين رقم (11) لسنة 94 المعدل بالقانون رقم (17) لسنة 2009 على أنه: "يجوز للمؤجر بموجب عقد الإجارة الخطي اتباع الاجراءات التالية لإخلاء او استرداد العقار المأجور واستلامه خاليا من الشواغل، إذا كان سبب الإخلاء أو الاسترداد انتهاء مدة عقد الإجارة، وفق أحكام العقد أو وفق أحكام الفقرة (أ) أو الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون".
والشرطان، حسب القانون، هما: "إذا قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخلاء أو رد المأجور مدة عقد الإجارة، وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار، أو تاريخ انتهاء مدة عقد الإجارة أيهما لاحق، فيعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار بإخلاء أو استرداد المأجور، وللقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور إذا وجد ذلك ضرورياً"، إضافة إلى أنه "يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب، سنداً تنفيذاً كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ، إذا تحقق شرطان مجتمعان، هما انقضاء عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر، بدون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه (..)، وفي حالة تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية أو مصرفية، يقدر قيمتها قاضي الأمور المستعجلة أو المحكمة المختصة، وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر إذا

جميع الحقوق محفوظه للمحامي مصطفى محمود فراج ©2017 عدد الزوار: 3280127