... / أحكام محكمة النقض المصرية فى الايجار
أحكام محكمة النقض المصرية فى الايجار
أرسل لصديق طباعه

الطعن رقم 5670 / 79 بتاريخ  16-12-2010 "
انتهاء عقد الإيجار:
" إذ كان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بما ورد بسبب النعى بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع حتى استنفاد مقدم الإيجار الثابت بالبند الثالث من عقد الإيجار ومقداره 12000 جنيه ، وكان الثابت من عبارات نص البند استلام المطعون ضده المبلغ سالف البيان كمقدم إيجار يخصم منه شهرياً نصف القيمة الإيجارية حتى نفـاده ثم تدفع الأجرة كامـلة ، كما ورد بالبند 17 من ذات العقد أن تزاد الأجرة كل خمس سنوات بمقدار 10? من القيمة الأصلية للإيجار البالغ مقدارها شهرياً 180 جنيه ، على أن تسرى هـذه الزيادة من تاريخ عقد الإيجار في 1/4/2003 ومن ثم فإن عقد إيجار عين النزاع يمتد حتى استهلاك المبلغ المسدد كمقدم إيجار وبعدها يكون منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بتأييد حكم أول درجة القاضى بانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته باعتبارها هى المدة المعينة لدفع الأجرة حسب تفسير المحكمة لنصوص عقد الإيجار ، وهو تفسير لا تحتمله عبارات العقد في جملتها وتخرج عن ظاهر مدلولها وإرادة المتعاقدين الواضحة فإنه يكون معيباً ".
 " المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص المادتين 558 ، 563 من القانون المدنى يدل على أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لاتفاقهما أخذاً بشريعة العقد ذلك أن عقد الإيجار عقد زمنى مؤقت لم يضع المشرع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً ".

الطعن رقم  5297 / 79 بتاريخ 15-12-2010
الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال :
" المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المقابلة للمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى ألغيت عملاً بالفقرة الأخيرة من تلك المادة أن شرط حصول المؤجر على هذه الزيادة أن يتم تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ".
 " إذ كان الثابت من مطالعة صورة عقد إيجار الشقة موضوع النزاع المؤرخ 23/1/1971 أنها أجرت منذ بدء العلاقة الإيجارية لاستعمالها في غير أغراض السكنى - بنسيون - مما لا محل معه لزيادة أجرتها القانونية بنسبة الزيادة المنصوص عليها في المادة 19 سالفة الذكر لتخلف شروط تطبيقها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظـر وجرى في قضـائه على أحقية المطعـون ضده في تلك الزيادة استناداً إلى أن عقد إيجار الشقة السابق على العقد الماثل كان لاستعمالها للسكنى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ".


الطعن رقم 30 / 68 بتاريخ 13-2-2011
القواعد المستحدثة فى ظل الحكم بعدم دستورية الامتداد للأقارب نسباً
" إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18ق دستورية المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 27 بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 بتاريخ 18/9/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العـلاقة بين المؤجر والمستأجر- من أنه وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقـد الإيجار إقامتهم في المسكـن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل مما مؤداه أن الامتداد القانونى لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 أنفة الذكر أصبح مقصوراً على الأشخاص الوارد بيانهم بيان حصر في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأى من والدى المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى ـ وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضده هو ابن بنت المستأجر الأصلى وهـى قرابة من الدرجة الثانية ومن ثم لا يستفيد من امتداد عقد إيجار شقة النزاع طبقاً للمادة 29 مـن القانون رقم 49 لسنة 1977 . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بامتداد عقد الإيجار الأصلى لشقة النزاع للمطعون ضده لكونه من الأقارب من الدرجة الثانية ولثبوت إقامته فيها عملاً لنص المادة 29 أنفه البيان والمقضى بعدم دستوريتها فإنه يكون معيباً ".
 

الطعن رقم 1097 / 69 بتاريخ 23-1-2011 "
تمليك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة
 " المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - والمادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 أن ما اشترطه المشرع بصريح هذين النصين إلى جانب الشروط المقررة التى تضمناها والملحق رقم 1 من قرار رئيس مجلس الوزراء آنف الذكر أن تكون المساكن المشار إليها قد تم شغلها قبل 9/9/1977 ولم يوجب أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ يؤكد هذا النظر ما أورده المشرع في الملحق رقم 1 سالف الذكر من التصريح بإتمام إجراءات التمليك مع الخلف الخاص للمستأجر أو من تلقى عنه حق الإجارة بأداة قانونية سليمة وما أوجبه من مراعاة أن يخصم من مقابل التمليك المبالغ المدفوعة كأجرة لوحدة سكنية أخرى مماثلة في المحافظة ذاتها أو حتى في محافظة أخرى ".
 
" إذ كان الثابت من الأوراق ومن تقرير الخيبر المنتدب أن الطاعن كان يشغل وحدة سكنية شعبية بمدينة الإسماعيلية قبل صدور القانون رقم 49 لسنة 1977 واستبدلها بالشقة محل النزاع والتى كانت هى الأخرى مشغولة بالمستأجر الذى أجرى معه البدل - على نحو ما جاء بتقرير الخبير- وكانت كلتا الشقتين مما ينطبق عليه نص المادة 72 من القانون المذكور فإن الطاعن يكون خلفاً خاصاً للمستأجر الأصلى لشقة النزاع وقد انتقل إليه حق الإجارة بأداة قانونية ومن ثم ينتقل إليه الحق في تملكها إذ العبرة في التملك هى بتاريخ شغل العين قبل صدور القانون 49 لسنة 1977 مع توافر باقى الشروط الأخرى والتى ليس من بينها أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم الابتدائى برفض دعوى الطاعن تأسيساً على أنه لم يشغل عين النزاع إلا بعد صدور القانون 49 لسنة 1977 رغـم أن حـق التملك لعين النزاع ينتقل إليه مـن شاغلهـا السابق إذا ما توافرت للأخير شروط التملك وهو ما لم يبحثه الحكم المطعون فيه ، الأمر الذى يعيبه بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والذى جره إلى الخطأ في تطبيق القانون ".

الطعن رقم 1187 /70 بتاريخ 22-1-2012    تحديد الأجرة :   
"إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وفقا للمادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكذا الزيادة المقررة وفقا للمادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور احتسابها على أساس الأجرة القانونية في تاريخ إنشاء المبنى الكائن به عين التداعى في 5/11/1961 في حين أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه في احتساب الزيادة في الأجرة المقررة بالقانونين المذكورين ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئياً إلى النشاط المهنى 1/10/1980 باعتباره تاريخاً لإنشاء المبنى وكان الحكم المطعون فيه قد اطرح هذا الدفاع الجوهرى الذى إن صح يتغير به وجه الرأى في الدعوى وأقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى معتدا ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئيا إلى النشاط المهنى ومعتبرا إياه تاريخا لإنشاء العين في ذاته دون أن يفصح أو يبحث ما إذا كان قد أدخل على المبنى تعديلاً جوهرياً وأنه وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية من المبنى والذى يترتب عليه اعتبار العين في حكم المنشأة حديثاً فيسرى على تحديد أجرتها القانون الذى استجدت التعديلات في ظله الذى على أساسه يتم احتساب الأجرة القانونية والزيادة المقررة فيها وصولاً لمدى صحة التكليف بالوفاء أو بطلانه فإنه يكون مشوبا بالقصور في التسبيب مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون ".

الطعن رقم411 /70 بتاريخ 18-1-2012 الامتداد القانونى لعقد الإيجار : قواعد عامة :    
"المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذا ما ترك المستأجر العين لمن كان مقيماً معه من أقاربه الذين عددته المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 فإنهم يستفيدون من امتداد الإيجار لصالحهم بقوة القانون إعمالاً لحكم المادة المذكورة ويكون لهم منذ الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية . أما المستأجر التارك فتزول عنه بالترك صفته كمستأجر ويصبح بالتالى خارجاً عن العلاقة الإيجارية وعلى ذلك فإن القضاء بإخلائه لا يحمل على معنى فسخ الإجارة التى ظلت قائمة حتى تاريخ تركه العين إلى المستفيدين وإنما يعد أثراً مترتباً على زوال صفته كمستأجر وصيرورته بالترك غير صاحب حق في الانتفاع بالعين المؤجرة . ويكون الحكم الصادر ضده غير ذى حجية على المقيمين فيها ولو أضحى نهائياً ولا يكون له بالتالى أى أثر على قيام حقهم في العين وبقاء علاقتهم الإيجارية عنها ".
وفى ذات الطعن ايضا قضت الدوائر المدنية بالاتى :
"إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بحقهن في الإقامة بعين النزاع استنادا لحكم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 باعتبارهن كن مقيمات بعين النزاع مع والدهن المستأجر الأصلى لها حتى وفاة والدتهن وزواجه بأخرى وتركه الإقامة بتلك الشقة وإقامته بشقة أخرى في تاريخ 23/2/1992 واستمرت هذه الإقامة إلى ما بعد إقامة المطعون ضدهم الدعوى ... لسنة 1994 كلى الجيزة بإخلاء والدهم من شقة النزاع وقضى بإخلائه ودللن على ذلك بالمستندات الواردة بسببى النعى وكان الحكم المطعون فيه لم يعرض لدفاع الطاعنات ولم يتناول تلك المستندات بأى بيان بل عمد إلى اطراحها دون تبرير مغفلاً بذلك بحثها أو مناقشة دلالتها تعرفاً على ما قد يكون لها من أثر في مساندة دفاع الطاعنات وفى قضائه باعتبار أنه دفاع جوهرى قد يتغير به ـ إن صح ـ وجه الرأى في الدعوى وقضى برفض دعوى الطاعنات بطلب تحرير عقد إيجار لهن عن عين النزاع استناداً لنص المادة 29 سالفة البيان بمقولة أن حجية الحكم الصادر بإخلاء والدهن تمتد إليهن باعتبارهن خلفاً خاصاً له واعتبر أن مجرد انقضاء عقد الإيجار الصادر لوالدهن المستأجر الأصلى بصدور ذلك الحكم لا يجيز لهن التمسك بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 حاجباً نفسه بذلك عن بحث مدى شروط تطبيق هذا النص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه ".
 

جميع الحقوق محفوظه للمحامي مصطفى محمود فراج ©2017 عدد الزوار: 3284438