... / مواضيع قانونية وابحاث قانونية / العقد شريعة المتعاقدين في قانون المالكين والمستأجرين
العقد شريعة المتعاقدين في قانون المالكين والمستأجرين
أرسل لصديق طباعه

العقد شريعة المتعاقدين في قانون المالكين والمستأجرين

المحامي مصطفى محمود فراج

رقم (11) لسنة 1994  والمعدل بالقانون رقم 30 لسنة 2000

على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر الاستمرار في أشغال المأجور بعد انتهائه مدة إجارته العقدية ، وفقا لأحكام العقد وشروطه وذلك فيما يتعلق بعقود الإيجار السارية المفعول قبل سريان أحكام هذا القانون ، على أن تنتهي هذه العقود في 31/12/2010 ما لم يتم اتفاق آخر بين المالك والمستأجر , أما عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن أو لغيره وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها

الاردن  انضم الى اتفاقية (الجات) والمعروف ان الانضمام الى اتفاقيات دولية كهذه, لا تجيز ان تكون هناك تشريعات تجيز اجارة العقارات الى ما لا نهاية, وهذا النص موجود في هذه الاتفاقية والاردن طرف فيها وموقع عليها, وقانون عام 1953 كان يسمح للمستأجر ان يستمر في اشغال المأجور الى ما لا نهاية الى ان شاعت مقولة -ان المستأجر ملاك- وبرز هناك قدر من الظلم على المؤجر, حيث ان الاصل في ذلك ان يكون هناك عقد يتم بالايجاب والقبول, وان يكون الطرفان في حالة مساواة قانونية, لا ان ينحاز القانون لطرف دون اخر.

**وان القانون المدني يرى ان الاصل في عقد الايجار ان ينتهي بانتهاء مدته المتفق عليها تطبيقا لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين, غير ان الظروف التي مر بها الاردن ونتيجة للاحوال السياسية والاقتصادية والاجتماعية وما زالت, تطلبت من المشرع الاردني ان يتدخل في تطبيقات هذه القاعدة فاصدر قانون المالكين والمستأجرين لينظم العلاقة بين الطرفين واضفى بموجب هذا القانون الحماية للمستأجر من خلال التأكيد على استمرارية عقد الايجار, بحكم القانون ما دام المستأجر راغبا في اشغال المأجور.

**ان التعديل الذي ادخل على هذا القانون قد اخل بالمراكز القانونية للمستأجرين من خلال الاعتداء على الحقوق المكتسبة والتأثير في العقود المبرمة لصالح المستأجرين, والتي كانت قد تمت وفقا لارادة كلا الطرفين ولا يجوز المساس بالحقوق التي رتبها القانون طبقا لشروط العقد الاصلي الذي اكد على قاعدة الامتداد القانوني لعقد الايجار حيث ان نص قانون المالكين والمستأجرين وهو قانون خاص واولى بالتطبيق من اي قانون اخر له عدة ايجابيات منها انه يؤكد على الاستقرار والطمأنينة لشريحة كبيرة من المجتمع.

 

تطبيقات قضائية

 

إنذار عدلي موجه بواسطة حضرة كاتب العدل الأكرم

المنذر :  .....................  ( رقم وطني 930000000)  عنوانه --------              

وكيله المحامي مصطفى محمود فراج

المنذر إليه : .................. عنوانه: بناية ----- --------------------------

فحوى الإنذار :

أولاً : تعلم الجهة المنذر إليها بأنها تشغل بطريق الاجارة في ملك المنذر ، ثلاث مخازن (ثلاث ابواب) والمقامة على قطعة الأرض رقم 241 حوض رقم 3 الرقيم , وذلك ببدل إيجار مقداره (الفان وخمسماية دينار)  للسنة الأولى من العقد من تاريخ 1/7 2004  الى تاريخ 30/6/2005

ثانيا : وسندا للفقرة الأخيرة (كما يجب على المستأجرفي حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية) من البند الثاني من العقد الموقع بتاريخ 1/7/2004 تصبح الأجرة للسنة الجديدة من تاريخ 1/7/2005  (7500 دينار اردني) سبعة آلاف وخمسماية دينار اردني تدفع على قسطين في بداية 1/7/2005 و1/1/2006  قيمة كل قسط (3750 دينار اردني).

ثالثا : تعلم الجهة المنذر إليها بأنها تخلفت دون عذر أو سند في القانون عن دفع الأجور المستحقة التالية :-

1) قيمة القسط المستحق بتاريخ 1/7/2005 والبالغ قيمته (3750 دينار اردني) .

2) وسند للشرط السادس من شروط عقد الايجار فقد ترتب على تخلف الجهة المنذر إليها عن دفع القسط المستحق بتاريخ 1/7/2005 من بدل الإيجار في ميعاد الاستحقاق القسط الثاني واللذي يحل بتاريخ 1/1/2006 مما يلزم الجهة المنذرة إليها قانوناً بدفع قيمته والبالغ (3750 دينار اردني) حالاً للمنذر .

الطلـــب :

دون إجحاف بأي حقوق من حقوق المنذر الأخرى فأنني أنذركم بضرورة دفع ما استحق وترصد في ذمتكم والبالغ مجموعها (7500 دينار اردني)سبعة آلاف وخمسماية دينار اردني في خلال مدة خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغكم هذا الإنذار العدلي , وبخلاف ذلك فأنني سأكون مضطراً لاتخاذ كافة الإجراءات القانونية في مواجهتكم بما يحفظ حقوق المنذر ومنها إقامة الدعوى اللازمة ضدكم لدى المحكمة المختصة للمطالبة وإلزامكم بدفع المبالغ التي ترصدت في ذمتكم للمنذر مع الفوائد القانونية من تاريخ تبلغكم هذا الإنذار العدلي وحتى السداد التام بالإضافة إلى إلزامكم بالرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة ومع إيقاع الحجز التحفظي على أموالكم المنقولة وغير المنقولة تأمينا لحقوق المنذر.

واقبلوا فائق الاحترام

وكيل المنذر

المحامي مصطفى محمود فراج

             

لائحة الدعوى

 

لدى محكمة بداية حقوق جنوب عمان الموقرة

المدعي :  ................  ( رقم وطني 93------------)   عنوانه --------

                وكيله المحامي مصطفى محمود فراج

المدعي عليه: ............................. عنوانه: بناية ----- --------------------------

موضوع الدعوى : مطالبة بمبلغ سبعة آلاف وخمسماية دينار اردني والفائدة القانونية من تاريخ 1/7 /2005 حتى السداد التام .

الوقائع

أولاً : يشغل المدعى عليه بطريق الاجارة في ملك المدعي، ثلاث مخازن (ثلاث ابواب) والمقامة على قطعة الأرض رقم 241 حوض رقم 3 الرقيم , وذلك ببدل إيجار مقداره (الفان وخمسماية دينار)  للسنة الأولى من العقد من تاريخ 1/7 2004  الى تاريخ 30/6/2005 وبموجب العقد الموقع من الطرفين تاريخ 20/9/1998.(مسلسل رقم (2) ضمن قائمة بينات المدعي) وامام وبحضور المحامي عماد عابدين.

 ثانيا : وسندا للفقرة الأخيرة من البند الثاني من العقد الموقع بتاريخ 1/7/2004  (كما يجب على المستأجرفي حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية) وسندا لهذا البند تصبح الأجرة للسنة الجديدة من تاريخ 1/7/2005  (7500 دينار اردني) سبعة آلاف وخمسماية دينار اردني تدفع على قسطين في بداية 1/7/2005 و1/1/2006  قيمة كل قسط (3750 دينار اردني).

**حيث ان المستأجرعند انتهاء العقد استمر بأشغال المأجور مما يعني تطبيق هذا البند من عقد الأيجار سندا لنص المادة الخامسة(اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 30 لسنة 2000 والمعمول به من تاريخ 31/8/2000 ونصت المادة 213 من القانون المدني الأصل في العقد رضا المتعاقدين وما التزاماه في التعاقد , والمادة 239/1 إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين

 ثالثا : استحق على المدعى عليه:-:-

قيمة القسط المستحق بتاريخ 1/7/2005 والبالغ قيمته (3750 دينار اردني) وسند للشرط السادس من شروط عقد الايجار فقد ترتب على تخلف الجهة المنذر إليها عن دفع القسط المستحق بتاريخ 1/7/2005 من بدل الإيجار في ميعاد الاستحقاق القسط الثاني واللذي يحل بتاريخ 1/1/2006 مما يلزم الجهة المنذرة إليها قانوناً بدفع قيمته والبالغ (3750 دينار اردني) .

 رابعا : وجه المدعي للمدعى عليه الإنذار العدلي رقم 3674 /2005 تاريخ 7/8/2005 والذي تبلغه المدعى عليه بالذات وحسب الأصول بتاريخ 17/8/2005 إلا انه امتنع ومازال ممتنع عن الدفع دون عذر أو سند في القانون .(مسلسل رقم (4و5) ضمن قائمة بينات المدعي)

خامسا :  محكمتكم الموقرة صاحبة الصلاحية لنظر هذه الدعوى .

الطلب :

يلتمس المدعي وبواسطة وكيله من محكمتكم الموقرة :-

اولا ) تبليغ المدعى عليه نسخة من لائحة الدعوى ومرفقاتها وتعين موعد للمحاكمة ودعوته إليها وعند المحاكمة والثبوت إصدار الحكم بإلزام المدعى عليه بدفع المبلغ المستحق بذمته وقيمته سبعة آلاف وخمسماية دينار اردني والفائدة القانونية من تاريخ 1/7 /2005 وحتى السداد التام والرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

وتفضلوا بقبول فائق الاحترام

 

                                                          و/ المدعي

المحامي مصطفى فراج             

قائمة بينات المدعي

 

لدى محكمة بداية حقوق عمان الموقرة

1) صورة طبق الأصل عن سند تسجيل قطعة الأرض رقم 241 حوض رقم 3 الرقيم وسنطلع المحكمة الموقرة على أصل السند في مرحلة إبراز البينات .

2) صورة طبق الأصل عن عقد إيجار خطي تاريخه 1/7/2004 موقع من الطرفين ومنظم من قبل المحامي عماد عابدين وسنطلع المحكمة الموقرة على أصل السند في مرحلة إبراز البينات

3) وصل رسم وغرامة عقد الإيجار ((…………………))

4) رقم الإنذار العدلي رقم 3674 /2005 تاريخ 7/8/2005 والذي تبلغه المدعى عليه بالذات وحسب الأصول بتاريخ 17/8/2005

 5) صك وعلم وخبر تبليغ الإنذار العدلي رقم 3674 /2005 تاريخ 7/8/2005 والذي تبلغه المدعى عليه بالذات وحسب الأصول بتاريخ 17/8/2005 .

وتفضلوا بقبول فائق الاحترام

 

                                                                      و/المدعي

المحامي مصطفى فراج

 

صيغة اليمين المقترح

لدى محكمة بداية حقوق جنوب عمان الموقرة

مذكرة مقدمة من وكيل المدعي في الدعوى البدائية رقم 152/2006حول صيغة اليمين المقترح من قبل المدعي

سيدي صاحب الشرف

ان المدعي يقترح الصيغة التالية

" اقسم بالله العظيم انني وبصفتي مالكا ومؤجرا للعقار الواقع على قطعة الارض موضوع الدعوى انني قد اتفقت مع المستأجر ------- على تطبيق بنود العقد الذي ينص على (كما يجب على المستأجرفي حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية) وسندا لهذا البند تصبح الأجرة للسنة الجديدة من تاريخ 1/7/2005  (7500 دينار اردني).

وانني لم اعرض عليه مباشرة او بواسطة الغير مبلغ زيادة 500دينار عن بدل الايجار البالغ 2500دينار بعد شهر تموز 2006وقد قمت بقبض عربون لببيع العقار موضوع هذه الدعوى من المشترى --------- وانني لم افوضه بمراجعة المستأجر المدعى عليه لاخلاء العقار بعد شهر تموز من 2006 .  والله على ما اقول شهيد "

للاسباب السابقة وما تراه محكمتكم الموقرة فان المدعي يلتمس من محكمتكم الموقرة توجيه اليمين بالصيغة المقترحة من قبل المدعي لانها هي المنتجة في الدعوى والمتوافقة مع مضمون الدعوى

وتفضلوا بقبول فائق الاحترام

وكيل المدعي المحامي

مصطفى محمود فراج

 

 

القرار الصادر في الدعوى رقم -----/2006 لدى محكمة بداية حقوق جنوب عمان

بتاريخ 26/3/2006أقام المدعي : ------------------ هذه الدعوة بواسطة وكيله الأستاذ مصطفى فراج ضد المدعى عليه : -------------------------------------- وكيله الأستاذ -------------------------- .

يطالبه فيها بدفع مبلغ سبعة آلاف وخمسماية دينار مع الفائدة القانونية من تاريخ 1/7/2005وحتي السداد التام والرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة للاسباب الواردة في لائحة الدعوى

وبالمحاكمة الجارية علنا بحضور الوكيلين تليت لائحة الدعوى واللائحة الجوابية وقررت المحكمة قبول اللائحة الجوابية وقائمة البينات شكلا لتقديمها ضمن المد

وبجلسة 17/9/2006قررت المحكمة ابراز حافظة مستندات المدعي وتمييزها بالمبرز م/1وإبراز حافظة مستندات المدعى عليه وتمييزها بالمبرز م ع /1وعدم إجازة البينة الشخصية لعدم الانتاجية على ضوء تسليم وكيل المدعى عليه في لائحته الجوابية بكافة الوقائع المراد سماع البينة الشخصية عليها وهي صحة عقد الايجار وثبوت واقعة الاجارة وملكية المدعي للمأجور ومقدار وتاريخ بدء الإجارة ومدتها .

وبجلسة 16/11/2006طلب وكيل المدعى عليه توجيه اليمين الحاسمة للمدعي واقترح صيغة لليمين وبدوره اقترح وكيل المدعي صيغة ثانية ثم قررت المحكمة تعديل صيغتي اليمين الحاسمة المطلوب توجيهها للمدعي بالصيغة التالية "اقسم بالله العظيم انا ------------------ انني وافقت على ان يستمر المدعى عليه بشغل المأجور بعد أنتهاء السنة الاولى من عقد الإجارة بأجرة سنوية مقدارها 7500دينار كما هي شروط العقد وأنني لم أقبل ولم أعرض عليه ان تكون الزيادة 500دينار على الأجرة الاصلية للعقد والبالغة 2500دينار بعد شهر تموز لعام 2006وأنني لم أفوض المدعو --------------بمراجعة المدعى عليه لإخلاء العقار بعد شهر تموز لعام 2006دون المطالبة بأية أجور وأن ذمة المدعى عليه ما زالت مشغولة لي بمبلغ 7500دينار والله على ما اقول شهيد "

وبجلسة 17/1/2007حضر المدعي -------------------------- وبعد ان تم عرض صيغة اليمين الحاسمة عليه وافهم أن من حقه حلف اليمين الحاسمة بالصيغة التي قررتها المحكمة أو ردها على المدعى عليه أجاب بانه مستعد لحلفها بذات الصيغة حيث قام بحلفها أمام المحكمة ورددها كلمة كلمة ثم ترافع وكيله شفاها وطلب إلزام المدعى عليه بالمبلغ المدعى به مع الرسوم والمصاريف والفائدة القانونية  واتعاب المحاماة وبدوره قدم وكيل المدعى عليه مرافعة شفهية انتهى فيها الى طلب رد الدعوى وتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة وفي جلسة 21/2/2007تغيب وكيل المدعى عليه عن حضور جلسة المحاكماة فتقرر بالطلب اجراء محاكمته وجاهيا اعتباريا واعلان اختتام المحاكمة .

بالتدقيق في واقعة الدعوى تجد المحكمة ان الثابت فيها يوجز في ان المدعى عليه يشغل في  ملك المدعي ثلاثة مخازن بطريق الإجارة كائنة على طريق سحاب خلف اسكان الامن العام وذلك بموجب عقد إيجار خطي ابتداء من

 1/7/2004 وبأجرة سنوية مقدارها 2500تدفع على قسطين متساويين في 1/7،  1/1من كل عام وقد تضمن عقد الإيجار في الشرط الثاني منه " كما يجب على المستأجر في حالة انتهاء العقد بثلاثة أشهر على الاقل وألا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة أخرى إذا أراد المؤجر ذلك وببدل إيجار مقداره ثلاثة أضعاف الاجرة الحالية "

وبسبب انتهاء السنة العقدية الأولى من مدة الإجارة في 30/6/2005واستمرار المدعى عليه بإشغال المأجور طالبه المدعي بدفع مبلغ 7500دينار أجرة السنة الثانية استنادا للشرط الثاني من العقد والمنوه عنه سابقا ووجه اليه إنذرا عدليا بذلك تبلغه المدعى عليه بالذات بتاريخ 17/8/2005ولم يدفع من هذا المبلغ سوى مبلغ 2500دينار حسب الاجرة القديمة عن الفترة 1/7/2005وحتى 30/6/2006وذلك بموجب إصالات قبض ومشروحات قلم الإيجارات لدى محكمة بداية عمان المبرزة ضمن حافظة مستندات المدعى عليه مما حدا بالمدعي لإقامة هذه الدعوى والمطالبة بقيمة الأجرة الجديدة كاملة استنادا الى الشرط الثاني من عقد الايجار وهو شرط صحيح متفق عليه وملزم لطرفي العقد ومنتج لأثاره ولا يخالف النظام العام أو القانون

هذه هي واقعة الدعوى الثابتة التي تحصلتها المحكمة من خلال بينات المدعي  التي تمثلت بصورة عن سند تسجيل قطعة الارض المقام عليها المأجور وصورة عقد الايجار والإنذار العدلي وعلم وخبر تبليغه وكذلك بينة المدعى عليه المتمثلة بمشروحات قلم الإيجارات ووصول المقبوضات التي شعر بدفع مبلغ 2500دينار جزء من أجرة السنة العقدية الممتدة من 1/7/2005وحتى 30/6/2006والمدفوعة لصالح المدعي والتي لم يقبضها بعد

لهذا وسندا لم تقدم وحيث حلف المدعي اليمين الحاسمة التي قررتها المحكمة على انشغال ذمة المدعى عليه بالمبلغ المدعى به فأن الدعوى بذلك تكون قد حسمت على مقتضى نص المادة 55بينات فتقرر المحكمة إلزام المدعى عليه بأن يدفع للمدعي خمسة آلاف دينار إضافة الى مبلغ 2500دينار المدفوعة لصالح المدعي لدى قلم الإيجارات في محكمة بداية عمان بتاريخ 24/7/2005و8/1/2006وتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف بنسبة 5000دينار فقط حيث قام بدفع جزء من الاجرة وهو مبلغ 2500دينار لصالح المدعي قبل إقامة هذه الدعوى و250دينار أتعاب محاماة والفائدة القانونية بواقع 90%عن مبلغ 5000دينار وذلك من تاريخ المطالبة فقط وحتى السداد التام

قرارا وجاهيا بحق المدعي ووجاهيا اعتباريا بحق المدعى عليه قابلا للأستئناف صدر في 21/2/2007

 

القرار الصادر عن محكمة استئناف حقوق عمان رقم -------/2007

المستأنف : ---------------- /وكيله المحامي----------------

المستانف ضده : ------------------------- وكيله الأستاذ مصطفى فراج

بتاريخ 8/4/2007تقدم المستأنف بهذا الاستئناف للطعن في الحكم الصادر وجاهيا اعتباريا بحقه عن محكمة بداية حقوق جنوب عمان بتاريخ 21/2/2007بالقضية الحقوقية رقم ------/2006والقاضي بالحكم إلزام المدعى عليه بدفع مبلغ 5000دينار للمدعي اضافة الى مبلغ 2500المدفوعة من المدعى عليه لصالح المدعي وتضمينه الرسوم النسبية والمصاريف و250دينار أتعاب محاماة

اسباب الاستئناف

أن القرار المستأنف مخالف الاصول القانونية

أخطأت المحكمة بعدم اجازة البينة الشخصية للمستأنف

أخطأت المحكمة بصيغة اليمين الحاسمة التي قررتها

أخطأت المحكمة بالاخذ بالانذار العدلي تبلغه المدعى عليه بتاريخ 17/8/2005

أخطأت المحكمة بتفسير النص الوارد في عقد الايجار حيث ان هذا البند جاء لمعالجة حالة ترك المستأجر المأجور دون اخبار المالك ضمن المدة القانونية وهي ثلاثة اشهر

وبالتناوب فان ما ورد بالبند الثاني من عقد الايجار يأتي تحت بند شرط الاذعان

أخطأت المحكمة بالسير بالدعوى ابتداءا كونها مقامة بطريقة مخالفة للاصول والقانون

بالتدقيق نجد ،،،،

من حيث الشكل : صدر الحكم المستأنف وجاهيا اعتباريا بحق المستأنف بتاريخ 21/2/2007وتبلغه  بتاريخ 7/3/2007وقدم استئنافه بتاريخ  8/4/2007وتبلغه  وكيل المستأنف ضده بتاريخ 10/4/2007 ولم يتقدم بلائحة جوابية مما يجعل لائحة الاستئناف مقدمة ضمن المدة القانونية فنقرر قبولها شكلا

وفي الموضوع نجد ،،،

بعد الاطلاع وتدقيق أوراق الدعوى نجد بان المستأنف ضده (المدعي ) كان قد اقام بتاريخ 26/3/2006الدعوى رقم 152/2006لدى محكمة بداية حقوق جنوب عمان ضد المستأنف (المدعى عليه ) لمطالبته بمبلغ  (7500) دينارا على سند من القول ان المدعى عليه يشغل بطريق الاجارة في ملك المدعي ثلاث مخازن ابواب والمقامة على قطعة الارض رقم 241حوض رقم 3الرقيم وذلك ببدل ايجار مقداره 2500دينار للسنة الاولى من العقد من تاريخ 1/7/2004الى تاريخ 30/6/2005بموجب العقد الموقع من الطرفين تاريخ 20/9/1998وسندا للفقرة الاخيرة من البند الثاني من العقد (كما يجب على المستأجر في حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الاقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الاجرة الحالية ) حيث ان المستاجر عند انتهاء العقد استمر في اشغال المأجور مما يعني تطبيق هذا البند واستحق على المدعى عليه قيمة القسط المستحق بتاريخ 1/7/2005والبالغ قيمته 3750دينار وسندا للشرط السادس من عقد الايجار فقد استحق القسط الثاني بواقع 3750دينار اخرى وان المدعي وجه للمدعى عليه الانذار العدلي رقم 3674/2005تاريخ 7/8/2005ولعدم دفع المدعى عليه المبالغ المذكورة مما اضطر المدعي لاقامة هذه الدعوى والتي بنتيجتها اصدرت محكمة الدرجة الاولى بتاريخ

 21/2/2007حكمها المستأنف القاضي بالزام المدعى عليهما بدفع مبلغ 5000دينارا للمدعي اضافة الى مبلغ 2500دينار المدفوعة صندوق الايجارات وتضمينه الرسوم والمصاريف النسبية و250دينار اتعاب محاماة

لم يرتض المدعى عليه (المستأنف ) بالحكم المذكور مما استدعى استئنافه للاسباب الواردة بلائحة الاستئناف والمنوه عنها اعلاه , وردا على اسباب الاستئناف :

وعن السبب الاول :

ومؤداه ان القرار المستأنف مخالف للواقع والاصول القانونية :

وفي ذلك نجد ان هذا السبب جاء بلفظ عام لم يبين المستأنف اوجه الخطأ ومخالفة القانون حتى يتسنى لمحكمتنا مراقبته مما يخرجه من عداد الاسباب المقبولة للاستئناف ويغدو مستوجبا للرد

وعن السبب الخامس :

ومؤداه تخطئة المحكمة بتفسير النص الوارد في عقد الايجار حيث ان هذا البند جاء لمعالجة حالة ترك المستأجر المأجور دون اخبار المالك ضمن المدة القانونية وهي ثلاثة اشهر :

وفي الرد على ذلك ومن الرجوع الى لائحة دعوى المدعي وبيناته المقدمة دفاعا ودفوع المدعى عليه نجد ان الوقائع الثابتة في هذه الدعوى كما استخلصته محكمتنا بما لها من صلاحية تتمثل في ان المستأنف كان يستأجر في ملك المدعي لثلاثةمخازن والمقامة على قطعة الارض رقم 241حوض رقم ثلاثة الرقيم وذلك ببدل ايجار مقداره 2500دينار للسنة الاولى من العقد من تاريخ 1/7/2004الى تاريخ 30/6/2005بموجب العقد الموقع من الطرفين الجاري بدون تاريخ ونجد انه ورد في الفقرة الاخيرة من البند الثاني من عقد الايجار الشرط التالي (كما يجب على المستأجر في حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الاقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث أضعاف الاجرة الحالية ) وحيث نجد أن المستأجر عند انتهاء العقد استمر في اشغال المأجور ولم يبلغ المالك باعلان رغبته في ترك المأجور بانتهاء مدته وحيث ان دعوى المدعي استندت على هذا الشرط في المطالبة ببدل الايجار وفقا للشرط المتمثل في ثلاث اضعاف الايجار المتفق عليه في العقد فتكون نقطة الفصل في موضوع هذه الدعوى متوقفة على فهم هذا الشرط الذي جاء واضحا ولا يجوز الانحراف في تفسيره للوصول الى ارادة المتعاقدين ذلك ان مفهوم هذا الشرط هو ان المستأجر واجب عليه في حال رغبته بترك المأجور ان يبلغ المالك (المؤجر ) بعدم رغبته في الاستمرار بالمأجور قبل ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء السنة الايجارية (مدة العقد ) وفي حال انه لم يبلغ المؤجر بعدم رغبته بالتجديد وقام بالفعل بترك المأجور بنهاية مدة العقد دون ابلاغ فيكون ملزما بدفع ثلاثة اضعاف بدل الايجار المحدد والمتفق عليه بالعقد ليصبح 7500دينارا كجزاء وتعويض للمالك عن ترك المأجور في وقت غير مناسب ،اذ ان هذا الشرط لم يرد فيه أي عبارة تؤدي الى اعتباره منسحبا على حالة استمرار المستأجر بالمأجور بعد انتهاء السنة الايجارية ،وطالما ان المدعى عليه كان قد دفع بدل الايجار المتفق عليه والبالغ 2500دينار عن السنة التالية والتي تجدد العقد اليها وقام بايداعه صندوق المحكمة لدى قلم الايجارات لصالح المدعي سيما وان المدعي كمؤجر لم يبدعدم رغبته في الموافقة على تحجديد العقد لمدة اخرى الامر الذي يجعل من دعواه في المطالبة ببدل ايجار بواقع 7500دينار في غير محله واقعا وقانونا وحيث ان محكمة الدرجة الاولى توصلت بحكمها المستأنف الى خلاف ما توصلنا اليه الامر الذي يجعل حكمها المستأنف واقعا في غير محله ويغدو هذا السبب وارد عليه ويقتضي فسخه

لهذا وتأسيسا على ما تقدم ودون الحاجة للرد على باقي اسباب الاستئناف وعملا بأحكام المادة 188/3من قانون اصول المحاكمات المدنية نقرر قبول الاستئناف موضوعا وفسخ الحكم المستأنف وتبعا له رد دعوى المدعي وتضمينه الرسوم والمصاريف و375دينار اتعاب محاماة عن مرحلتي التقاضي واعادة الاوراق لمصدرها

طلب الاذن بالتمييز

**يقبل الطعن امام محكمة التمييز في الأحكام الصادرة عن محاكم الاستئناف في الدعاوى التي تزيد قيمتها على عشرة الاف دينار وذلك خلال ثلاثين يوماً من اليوم التالي لتاريخ صدورها اذا كانت وجاهية ومن اليوم التالي لتاريخ تبليغها اذا كانت قد صدرت تدقيقاً او بمثابة الوجاهي او وجاهياً اعتبارياً على الرغم مما ورد في أي قانون آخر.

** اما الأحكام الاستئنافية الأخرى فلا تقبل الطعن بالتمييز الا بإذن من رئيس محكمة التمييز او من يفوضه,

وعلى طالب الإذن بالتمييز ان يقدم الطلب خلال عشرة ايام من اليوم التالي لتاريخ صدور الحكم اذا كان وجاهياً، والا فمن اليوم التالي لتاريخ تبليغه.

** على طالب الإذن بالتمييز ان يبين في طلبه بالتفصيل النقطة القانونية المستحدثة  او التي على جانب من التعقيد القانوني وذلك تحت طائلة رد الطلب شكلاً.

 لدى رئيس محكمة التمييز الموقر

المستدعي : ------------------------------------- ( رقم وطني 939-------) عنوانه -----

 وكيله المحامي مصطفى محمود فراج

موضوع الطلب : طلب الاذن بالتمييز

الموضوع : القرار الصادر عن محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة رقم 2347/2007 تاريخ 29/8/2007 والقاضي بفسخ الحكم المستأنف وتبعا له رد دعوى المدعي وتضمينه الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة , حكما صدر تدقيقا" وتبلغه المستدعي على العلم

اسباب الطلب

اولا: ان محكمة الأستئناف الموقرة  قد اخطأت بتفسير النص الوارد  للفقرة الأخيرة من البند الثاني في عقد الايجار حيث ان هذا البند جاء واضحا   (كما يجب على المستأجرفي حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية).

ثانيا : ان محكمة الأستئناف الموقرة في قرارها على الصفحة الرابعةوفي السطر العاشر اعتبرت ان هذا الشرط لم يرد فيه عبارة تؤدي الى اعتباره منسحبا على حالة استمرار المستأجر بالمأجور بعد انتهاء السنة الايجارية . وهنا  المحكمة الموقرة قد جانبت الصواب بعدم التدقيق مليا حيث انها اغفلت منه عبارة (والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية).

 ثالثا : وسندا لهذا الشرط ان المؤجر قد وجه المدعي للمدعى عليه الإنذار العدلي رقم 3674 /2005 تاريخ 7/8/2005 والذي تبلغه المدعى عليه بالذات وحسب الأصول بتاريخ 17/8/2005 يطالبه بالأجرة الجديدة مما يعني  ان ارادته اتجهت لتنفيذ الشرط..

رابعا :  عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 30 لسنة 2000 والمعمول به من تاريخ 31/8/2000 ونصت المادة 213 من القانون المدني الأصل في العقد رضا المتعاقدين وما التزاماه في التعاقد , والمادة 239/1 إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين

  الطلب

لكل ماذكر فان المستدعي يلتمس :-

1_ قبول الطلب شكلا لوقوعه ضمن المهلة القانونية  .

2_ وفي الموضوع  اصدار قراركم  الموقر بألاذن بالتمييز .

 وتفضلوا بقبوا فائق الأحترام

 و/ المستدعي المحامي

مصطفى محمود فراج

مرفقات الطلب

قرار  محكمة استئناف حقوق عمان رقم 2347/2007

قرار محكمة بداية حقوق جنوب عمان رقم 152/2006

عقد الأيجار موضوع الدعوى.

 بعد صدورطلب الاذن بالتمييز

**اذا صدر القرار بالاذن وجب على مقدم الطلب ان يقدم لائحة الطعن خلال عشرة ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه قرار الإذن، ويبقى الإذن قائماً حتى صدور الحكم النهائي في الدعوى.

 ** تقدم لائحة التمييز الى محكمة الاستئناف التي أصدرت الحكم لترفعه مع أوراق الدعوى الى محكمة التمييز بعد إجراء التبليغات.

لدى محكمة التمييز الموقرة

المميز : ----------------------------------

          وكيله المحامي مصطفى محمود فراج

المميز ضده : -----------------------------

وكيله ----------------------------

القرار المميز : القرار الصادر عن محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة رقم ----/2007 تاريخ 29/8/2007 والقاضي بفسخ الحكم المستأنف وتبعا له رد دعوى المدعي وتضمينه الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة , حكما صدر تدقيقا" وتبلغه المستدعي على العلم

قرار الاذن بالتمييز  رقم ________________

 قيمة الدعوى : سبعة آلاف وخمسماية دينار اردني.

 الوقائع :

المميز ضده يشغل في  ملك المدعي ثلاثة مخازن بطريق الإجارة كائنة على طريق سحاب خلف اسكان الامن العام وذلك بموجب عقد إيجار خطي ابتداء من  1/7/2004 وبأجرة سنوية مقدارها 2500تدفع على قسطين متساويين في 1/7،  1/1من كل عام وسندا للفقرة الأخيرة من البند الثاني من العقد الموقع بتاريخ 1/7/2004  (كما يجب على المستأجرفي حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية) وسندا لهذا البند تصبح الأجرة للسنة الجديدة من تاريخ 1/7/2005  (7500 دينار اردني) سبعة آلاف وخمسماية دينار اردني تدفع على قسطين في بداية 1/7/2005 و1/1/2006  قيمة كل قسط (3750 دينار اردني).

وبسبب انتهاء السنة العقدية الأولى من مدة الإجارة في 30/6/2005 واستمرار المدعى عليه بإشغال المأجور طالبه المدعي بدفع مبلغ 7500دينار أجرة السنة الثانية استنادا للشرط الوارد في العقد والمنوه عنه سابقا ووجه اليه إنذرا عدليا بذلك تبلغه المدعى عليه بالذات .

اسباب التمييز :-

اولا: ان محكمة الأستئناف الموقرة  قد اخطأت بتفسير النص الوارد  للفقرة الأخيرة من البند الثاني في عقد الايجار حيث ان هذا البند جاء واضحا   (كما يجب على المستأجرفي حال انتهاء العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك خطيا قبل انتهاء العقد بثلاثة اشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية).

ثانيا : ان محكمة الأستئناف الموقرة في قرارها على الصفحة الرابعةوفي السطر العاشر اعتبرت ان هذا الشرط لم يرد فيه عبارة تؤدي الى اعتباره منسحبا على حالة استمرار المستأجر بالمأجور بعد انتهاء السنة الايجارية  وهنا  المحكمة الموقرة قد جانبت الصواب بعدم التدقيق مليا حيث انها اغفلت منه عبارة (والا يعتبر مستأجرا للمحل لمدة سنة اخرى اذا اراد المؤجر وذلك وببدل ايجار مقداره ثلاث اضعاف الأجرة الحالية). وهنا نوضح ان المؤجر اراد وانذر المستأجر بالأجرة بأرادته وبالتالي انسحبت على حالة استمرار المأجور بعكس ماذهبت الية محكمة الأستئناف بقرارها مع كل الأجترام.

ثالثا : وسندا لهذا الشرط ان المؤجر قد وجه المدعي للمدعى عليه الإنذار العدلي رقم 3674 /2005 تاريخ 7/8/2005 والذي تبلغه المدعى عليه بالذات وحسب الأصول بتاريخ 17/8/2005 يطالبه بالأجرة الجديدة مما يعني  ان ارادته اتجهت لتنفيذ الشرط..

وايضا هنا محكمة الأستئناف الموقرة لم تدقق في الأنذار العدلي  ولم تم التدقيق لوجدت ان هذا الشرط صحيح متفق عليه وملزم لطرفي العقد ومنتج لأثاره ولا يخالف النظام العام أو القانون

رابعا : اخطأت محكمة الأستئناف الموقرة بتفسير هذا الشرط الصحيح المتفق عليه والملزم لطرفي العقد والمنتج لأثاره ولا يخالف النظام العام أو القانون   عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون تحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ( من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 30 لسنة 2000 والمعمول به من تاريخ 31/8/2000) ونصت المادة 213 من القانون المدني الأصل في العقد رضا المتعاقدين وما التزاماه في التعاقد , والمادة 239/1 إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين .

خامسا : لم تأخذ محكمة الأستئناف الموقرة بأن وكيل المدعى عليه قد سلم في لائحته الجوابية بصحة عقد الايجار وثبوت واقعة الاجارة وملكية المدعي للمأجور ومقدار وتاريخ بدء الإجارة ومدتها .

سادسا : لم تأخذ محكمة الأستئناف الموقرة بأن المدعي قد حلف اليمين الحاسمة التي قررتها المحكمة بناء على طلب وكيل المدعى عليه توجيه اليمين الحاسمة للمدعي على انشغال ذمة المدعى عليه بالمبلغ المدعى به (( الدعوى بذلك تكون قد حسمت على مقتضى نص المادة 55بينات))

الطلب

للأسباب السابقة ولما تراه محكمتكم الموقرة مناسباً فأن المميز يلتمس من محكمتكم الموقرة

1- قبول التمييز شكلاً لتقديمه خلال المدة القانونية  بناء على قرار الاذن بالتمييز  رقم

2- نقض القرار المميز وإلزام المميز ضده (المدعى عليه) بأن يدفع للمميز (المدعي) خمسة آلاف دينار إضافة الى مبلغ 2500دينار المدفوعة لصالح المدعي لدى قلم الإيجارات في محكمة البداية .

3- تضمين المميز ضدهم الرسوم المصاريف وأتعاب المحاماة والفائدة القانونية بواقع 9%عن مبلغ 7500دينار وذلك من تاريخ تبليغ الأنذار العدلي وحتى السداد التام .

 و تفضلوا بقبول فائق الاحترام

 وكيل المميز

المحامي مصطفى فراج

جميع الحقوق محفوظه للمحامي مصطفى محمود فراج ©2017 عدد الزوار: 3151069